自北京市规划和自然资源委员会公布第三批土地供应清单以来，我每天都会考察一到两块土地。截至今日，仅剩最后一宗地块待考察。

　　按照计划，上述几宗地块将在本月底进行拍卖；此外，还有第二批尚未拍完的地块总计13宗地块都将在本月拍卖，规自委也有可能临时上架新的地块，如果有，我会第一时间更新，记得点点关注，具体土拍信息请见下图：

　　顺义的价值，甚至不用展开赘述，懂得都懂，作为北京最老牌的别墅板块，顺义对于高净值人群的吸引力也远远超出了其他板块，毕竟在北京，要找到一个从生态环境、交通配套、医疗服务以及国际化的教育资源，都没有短板的区域，中央别墅区所在的顺义，难出其右。

　　顺义城区交通便捷，不仅有地铁15号线贯穿，还拥有广泛的公交线路网络。该区域医疗资源丰富，配备多家综合医院，并且商业配套设施完善，购物中心众多。

　　然而，顺义城区也存在一些交通不便的问题，五环、六环以及机场高速公路的运力负荷较大，导致自驾体验不佳。此外，老城区的规划已成型，可用作建设的土地较为稀缺。值得庆幸的是，此次推出的东风商场地块紧邻地铁15号线顺义站，为该区域提供了便利的地铁出行条件。

　　在了解了顺义主城区的基本情况之后，我们首先来探讨该区域二手房和新房的房价走势，这将有助于您在购房过程中做出更为明智的决策。顺义24年9月份二手房均价3.6万/平米，详细走势图如下：

　　顺义东风商场地块周边最近的二手房是胜利小区，目前的挂牌价为3.57万/平米，过去曾一度达到3.81万/平米的高位，也出现过3.32万/平米的低位。近一年来，房价的下跌属于正常市场现象。

　　该地块所在商圈的二手房均价为3.66万/平米。周边各个二手房小区的挂牌价各有差异，范围在2.5万/平米至4.2万/平米之间。

　　实际上，这一板块内存在大量的老旧小户型住宅。对于急需解决居住问题的首套刚需购房者而言，可以考虑购入这些房源；但对于不急于入住的购房者，则不建议购买此类老旧小户型，因为这类房产的保值能力较低，未来的流动性也是一个不容忽视的问题。

　　此外，周边的新房价格已经纷纷降至约3万/平米，与老旧小户型的价格基本持平。相较于老旧小户型，新房除了能够提供更现代的居住环境外，还享有较高的保值性和更好的居住体验。目前，该区域还有不少新房项目即将交付，这意味着购房者有更多的选择余地，而不必仅仅为了尽快入住而妥协于老旧小户型。

　　2024年8月份，顺义区新房的成交均价为4.37万/平米，具体的价格走势图如下：

　　顺义城区的均价约为4万/平米，而马坡和仁和地区的均价则为3.7万/平米。

　　目前，顺义新房市场的平均价格约为每平米4万元。考虑到北京房地产市场正处于调整阶段，许多楼盘的实际成交单价已经降至4万以下。尽管我们还不能断言顺义全面进入3万时代，但确实有越来越多的新盘出现了价格松动。对于有意在顺义购房的朋友来说，现在是时候开始密切关注市场动态了。另外提醒一点，房价尚未触底，预计未来还有进一步下降的空间，因此不急于购房的朋友可以持续关注市场，等待更佳时机。

　　顺义的新房供应依然主要集中在几个热点区域，如后沙峪、顺义主城、仁和及马坡。值得一提的是，本月即将进行拍卖的地块正位于顺义主城区这一板块。

　　此外，我还将引用北京市住房和城乡建设委员会的官方网签数据，以证实顺义区的成交均价已降至4万以下。

　　不过，这些楼盘中大多数已经销售了几年，属于较早的项目。接下来，我们将重点介绍当前热度较高且值得关注的几个楼盘，其中包括龙湖御湖境、住总·芳华里、青年ONE、星誉BEIJING以及中建宸庐。

　　1、龙湖御湖境：顺义主城区的改善型大平层项目——龙湖御湖境一、二期，距离地铁仅600米，提供低密度洋房居住体验，小区实景已全面呈现。

　　龙湖御湖境共有358户，目前已网签219户，去化率达到61%，网签均价为44384.49元/平米。

　　2、住总·芳华里:项目共有574户，开盘预售价为4.4至4.5万/平米。开盘当天即售出127套，总销售额达5.24亿元，取得了开门红的成绩。然而，如果真是首开大捷，为何会在开盘两天后降价5000元？

　　而且，在开盘一个月后，从当前的网签数据来看，仍有许多房源处于待售状态，几乎没有网签记录。按常理来说，这种情况下应该是完全不公开网签数据，而不是半公开的状态。

　　住总·芳华里位于顺义主城区，项目精心打造了70至140平米的多元户型空间，以满足不同家庭结构的居住需求。暂且不论户型和品质，关键在于价格。在当前楼市下行阶段，不论是新房还是二手房，无论是豪宅还是普通住宅，甚至是学区房，都在面临降价的压力。在这种环境下，销售才是首要任务。长时间的滞销意味着更高的成本，这可能会迫使开发商削减建筑成本以维持利润，最终这些成本可能转嫁到购房者身上。

　　3、星誉BEIJING：项目位于顺义区仁和板块，规划中的地铁20号线将经过此地，最近的站点是临河站。顺义区的整体建筑密度相对较低，星誉BEIJING的容积率仅为1.6，项目规划了18栋8至11层的洋房小高层。其产品涵盖建筑面积约70至116平方米的2至4居室，所有户型设计南北通透，楼栋布局规整，楼间距宽敞，具有较高的性价比。在此，400万元以内便可以购置两居室或三居室。

　　星誉BEIJING项目共有1056套房源，近期完成了266套房源的网签，网签均价3.6万/平米。自2023年6月开始转签以来，该项目已累计网签超过800套，网签率超过76%，表现非常出色。

　　4、中建宸庐云庐：项目作为中建宸庐二期的升级之作，选址于潮白河政央别墅区，距顺义区政府直线米，与牛栏山一中实验学校仅一街之隔。项目紧邻约20,000平方米的鲲熙里商业中心和5,000平米的商业用地，坐拥成熟的商业、教育、医疗配套资源。项目占地面积约7.1万平米，地上建筑面积约11.36万平米，容积率为1.6，提供约160-342平方米的闲适叠墅以及120-158平米的精妆自在洋房。

　　园林设计上，项目引入了辋川十景和韶华柒境的概念，实现了闲适生活的构想。三进归家礼序设计，增添了生活的仪式感。项目内设有三个超过3,000平米的超大中心花园，以及十三大主题景观，将活动空间与自然景观巧妙融合，营造出闲适的生活氛围。

　　项目共计797户，截至2024年9月12日，已网签107套房源，网签均价为4.1万/平米。

　　项目共有15栋住宅楼，总计规划746户。其中，北地块规划了11栋9至11层的洋房住宅，南地块则规划了4栋6层的洋房住宅。所有户型均为一梯两户设计，南北通透，得房率高，主力户型面积在120至170平米之间，涵盖三居室至四居室。颐璟和煦的产品品质无可挑剔，不仅增加了阳台和设备平台的面积，还将部分设备平台巧妙地纳入室内空间，从而实质性地增加了室内的使用面积。

　　该项目的预售均价为4.1万/平米，但目前网签均价已降至3.5万以下，实际成交均价更是达到了3.48万/平米。尽管如此，仍有大量房源未售出，因此开发商选择不公开具体的网签套数，但从下方显示的绿色标记可以看出，销售情况并不理想。

　　6、住总·青年ONE：顺义区的新盘项目——位于地铁15号线俸伯站南侧，该项目共包含444户，最小户型为72平米的三居室户型，南北通透，配有明亮的厨房和卫生间，同时还设有一个家政间。南向设有1个开敞阳台和1个挑空空间，北向也有1个挑空空间，使得项目的使用率高达120%。

　　该项目为低密度洋房设计，采用一梯两户的布局，销售指导价为4.5万/平米。根据市场趋势，我认为开盘价格必须控制在3万-3.2万/平米，则超出这个均价一定会导致销售不佳。刚刚得到的最新消息是预计月底开盘。

　　俸伯板块鲜有土地供应，对许多人来说可能较为陌生，但实际上，它与顺义城区仅一河之隔，仅一站地铁的距离。

　　那么，关于新房和二手房的价格我们已经讨论过了，接下来进入正题——即将拍卖的顺义主城区东风商场地块。

　　该地块总面积约7.7万平米，建筑面积约13.4万平米，其中住宅部分约为7.2万平米，另有约5.4万平米的商业综合体。住宅部分的容积率为1.8。

　　地块的起始价为26亿，地价上限设定为29.9亿。当竞买报价达到地价上限时，将通过现场摇号的方式确定最终竞得者。

　　价格方面，该地块未来商品住房的销售指导价为4.6万/平米，具体售价允许有8%的浮动。根据之前对新房和二手房市场的分析，预计未来该地块新房的成交价将大概率低于4万/平米。

　　该项目位于顺义新城的核心区域——胜利街道，紧邻主要交通干道，东至通顺路，南至规划一路，西至新顺北大街，北至幸福西街。

　　好了，接下来谈谈通勤方面。今儿下午，我顶着烈日实地考察了几圈，得出了一些实际感受。

　　该地块距离地铁15号线分钟即可直达望京核心区，几乎完美地消除了与朝阳区之间的物理距离和心理隔阂。

　　尤为重要的是，这半小时通勤背后的价格差异，正是吸引朝阳区客户前来寻求高性价比的最大原因。

　　此外，乘客还可以通过换乘14号线快速抵达朝阳公园、大望路及国贸区域。对于那些在朝阳工作且不愿驾车出行的高端人群来说，这样的通勤距离是完全可以接受的。

　　再来说说周边的商业配套。顺义东风商场地块东侧约1.2公里处便是顺义的主要商业街，这里分布着九大购物中心，包括新世界百货、华联购物中心和国泰等。向东大约15分钟车程，即可抵达全北京最大的山姆会员店。可以说，顺义东风商场地块拥有得天独厚的商业环境。

　　转了一下午，说实话，真正吸引我的是周边的生态环境。从小环境来看，项目附近有美丽的潮白河，周边还有顺义公园、怡园公园和百和园三大公园环绕，环境宜人。自然与繁华在这里交融，为顺义东风商场地块增添了一份稀缺的独特魅力。

　　好了，各位，关于东风地块的介绍就到这里。等地块拍卖后，我会继续为大家推出一系列相关文章。

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　　接下来，我们来聊聊今天下午懋源地产刚刚以43.2亿底价竞得的顺义区后沙峪镇西泗上村棚户区改造土地开发项目。

　　该地块位于后沙峪板块，西侧紧邻温榆河公园，北侧是机场北线米处则是友谊医院顺义院区，向南约4公里是祥云小镇。

　　尽管3公里范围内没有地铁站点，但通过京承高速自驾前往望京等地仍然十分便捷。

　　该项目涉及的地块编号为SY00-1801-0104、0105、0106、0107，容积率为1.1，建筑高度控制在24米（局部可达36米），销售指导价为6.1万/平米（±10%），成交楼面价约为2.74万/平米。

　　关于后沙峪今天出让的这块地，还有一个值得关注的信息：在此次开发过程中，共发掘出了3座墓葬，均为竖穴土圹砖室墓。

　　然而，顺义楼市的现状并不乐观。近两年来，顺义区共有12个新房项目入市，新增供应量达到7068套，目前已网签3341套，仍有3737套待售。

　　考虑到今天拍卖的地块，顺义区的可售库存将超过5000套。不过，这块地块相比其他多数区域仍具有一定的竞争力。

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